Het nieuwe hotel Boat & Co in de Amsterdamse Houthaven is geen doorsnee hotel. Short stay kan maar de appartementen zijn voorzien van alle voorzieningen voor een langer verblijf. Gebouwd en afgebouwd in bouwteam en daar vaart het eindresultaat én het proces wel bij.
Duurzame wijk, duurzaam hotel
Amsterdam gaat het IJ op. Tegen de Spaarndammerbuurt aan en op een kilometer of twee van Centraal Station verrijst Houthaven. De klimaatneutrale woonwijk wordt verdeeld over zeven autoluwe eilanden. Naast 2700 woningen komen er scholen, bedrijfsruimten, horeca en een hotel. Verrassend wellicht, een hotel in een woonwijk. Maar Hotel Boat & Co is dan ook een aparthotel.
Het richt zich niet alleen op citytrippers die een weekendje Amsterdam doen, maar ook op zakelijk publiek dat wat langer in de hoofdstad verblijft. Kamers heeft het hotel niet, het zijn allemaal appartementen. De kleinste variant is een éénkamer-studio maar er zijn ook appartementen met één of zelfs twee aparte slaapkamers. En alle 82 appartementen zijn voorzien van een eigen keuken. Maar zelf koken hoeft niet; de gasten kunnen voor ontbijt, lunch of diner ook terecht in restaurant Vessel dat in het hotel zit.
Kollhoff Architecten gaf hotel Boat & Co een fraai Amsterdamse School-uiterlijk; mooi passend bij de woningbouw en het Amsterdamse School-museum in de naastgelegen Spaarndammerbuurt.
Het zeer duurzame gebouw – gewaardeerd met het BREEAM Excellent certificaat en met een EPC van 0,041 bijna geheel energieneutraal – is ontwikkeld door Ontwikkelcombinatie BOOT&CO (IQNN Vastgoed, Vink Bouw en City ID Group).
Voorwerk betaalt zich terug
De deelname van Vink Bouw uit Nieuwkoop was goed nieuws voor De Vier Totaalafbouw. Het bedrijf uit Ter Aar is bouwpartner van Vink Bouw en wordt bij vrijwel elk project van de aannemer ingeschakeld voor de droge afbouw. En dat houdt bijna altijd in dat het afbouwbedrijf in het bouwteam zit en dus al in een vroeg stadium bij het project wordt betrokken. “Dat heeft grote voordelen”, zegt Dennis Immerzeel, een van de eigenaren van De Vier Totaalafbouw. “Als je met een bestek werkt dan moet je aanbieden wat er in dat bestek staat. Alleen zie je nogal eens dat bij bestekschrijvers bepaalde kennis en kunde ontbreekt waardoor je niet de juiste types wanden of plafonds aanbiedt, of uitvoeringen die duurder zijn dan nodig is. Is je prijs goed, dan kom je aan tafel en pas dán kun je proberen dingen aan te passen.” In een bouwteam werkt dat anders, is zijn ervaring. “Dan kijken we vanaf het begin wat de wensen en eisen zijn en besluiten we gezamenlijk, opdrachtgever, aannemer en afbouwer, welke wanden en plafonds de beste keuze zijn om daar aan te voldoen. We kijken ook vooraf hoe je rekening kunt houden met andere werkzaamheden, hoe je elkaar zo min mogelijk in de weg zit. Er kan veel tijd in zo’n voorbereiding gaan zitten, maar dat haal je ruimschoots terug in de uitvoering. En het scheelt faalkosten.”
Rustige kamers
De basisopdracht voor De Vier Totaalafbouw was niet ingewikkeld. Verdiepingen een tot en met vier van hotel Boat & Co moesten volledig worden ingedeeld in gangzones, kamers en zogeheten back of house ruimtes zoals linnenkamers. Een aanvullende opdracht was nog het wellness- en fitness gedeelte en de horecaruimtes op de begane grond. Alles bij elkaar betekende dat een heleboel gang- en kamerscheidende wanden, indelingswanden en uiteraard plafonds. “We hebben zo’n 6500 m2 wand geplaatst, 1200 m2 gipsplaatplafonds en nog 850m2 systeemplafonds”, somt Immerzeel op. De systeemplafonds zijn in alle gangzones gekomen, daar monteerde De Vier Totaalafbouw Rockfon Blanka in een gangoverspannend dznl systeem, een semi-verdekte afwerking in bandrasters dus. Ook het horecagedeelte heeft systeemplafonds gekregen; de verdekt uitneembare Rockfon X.
Aan de gang- en kamerscheidende wanden waren stevige geluids- en brandeisen gesteld; een praktijkwaarde van DnTA,K=52dB en 60 minuten brandwerend. Om daar aan te voldoen koos het bouwteam voor Gyproc Soundblocwanden. Het dubbelskelet is gemaakt met AcouStud profielen van 50 mm. Beide frames zijn gevuld met isolatiemateriaal en beplaat met één laag gewone gipsplaat en een laag Duragyp. “Dat is een stootvaste plaat die meer massa heeft en dus betere geluidswerende prestaties levert dan de standaard gipsplaat”, legt Immerzeel uit. “Deze wanden leveren een luchtgeluidisolatiewaarde van 60dB.”
Zware eisen voor de fitnessruimte
Aan de wanden van de fitnessruimte werden nog hogere eisen gesteld: een praktijkwaarde DnTA,K=73dB. Om dat te realiseren plaatsten de afbouwers uit ter Aar ook een dubbelskelet met de sigma-vormige AcouStud profielen, maar deze frames zijn allebei 100 mm in plaats van 50. Ook het isolatiemateriaal waarmee ze zijn opgevuld is dus dikker dan bij de gang- en kamerscheidende wanden. En ten slotte zijn de frames aan beide zijden dichtgezet met drie lagen plaatmateriaal; eerst twee lagen dB-plaat van 12,5 mm dik en dan nog een laag 25 mm RF-plaat. “De fitnessruimte grenst aan een van de hotelappartementen en gasten in die kamer mogen natuurlijk geen geluidsoverlast van trainende mensen hebben”, verklaart Immerzeel het indrukwekkende pakket. “De wand is puur gericht op luchtgeluidisolatie en om ook het contactgeluid aan banden te leggen, moest er een zwevende betonvloer in de fitnessruimte komen. Daar hebben wij de onderconstructie voor gemaakt.” De afbouwers deden dat met op rubber liggende Vilton regels. Daaroverheen zijn houten platen gelegd die zijn afgedekt met een folie. Rondom zijn kantstroken langs de wanden aangebracht zodat de betonvloer die aannemer Vink Bouw vervolgens stortte, volledig ontkoppeld ligt. Het beton is gevlinderd en voorzien van een parketvloer. “Leuk om te doen, deze vloer”, zegt Immerzeel. “De meeste zwevende vloeren die we maken zijn toch droge vloeren, zo’n systeem als dit komen we niet vaak tegen.”
Doordachte volgorde
In het bouwteam ging het niet alleen om de juiste systeem- en productkeuze om aan de eisen te voldoen, maar ook om de planning en de routing. Het plan was om tien kamers per week te doen, twee per dag. “Als je dat letterlijk zou proberen, dan is dat niet te doen”, zegt Immerzeel. “Dan lopen er teveel mensen in één ruimte en dat werkt niet. Dus hebben we gekeken met welk werk we konden starten zonder daar anderen mee in de weg te zitten. Dat was het plaatsen van de frames voor de gangwanden en de kamerscheidende wanden.” De afbouwers deden dat al in een heel vroeg stadium. De skeletten werden meteen in het plenum tegen het plafond dichtgezet met stroken gips. Dat gebeurde zo op alle verdiepingen waarna de installateur alle luchtkanalen en dergelijke kon monteren. En er wás behoorlijk veel installatiewerk wat doorgevoerd moest worden. “Had de installateur dat éérst gedaan, dan zou het voor ons heel lastig en tijdrovend zijn geworden om de wanden rondom al die leidingen en kanalen helemaal dicht te zetten”, legt Immerzeel het voordeel van de gekozen planning uit. “Op deze manier konden we met heel veel voorwerk starten én vooruit werken op een relatief strakke planning. Dat is wat je als bouwteam kunt bereiken.”
Goed plannen voorkomt stress
Toen de installateur klaar was, kon Brandbeheersing Nederland, een dochteronderneming van De Vier Totaalafbouw, alle doorvoering brandwerend afdichten. Daarna zette de afbouwers alle gang- en kamerscheidende wanden aan één zijde dicht; met twee man steeds één kamer per dag. De volgende dag werden ook de scheidingswandjes ín de kamers eenzijdig gesloten, dan deden de elektricien en de loodgieter twee kamers per dag hun ding en vervolgens kwam er weer een groepje afbouwers om de wanden te sluiten. Dit treintje deed zo alle vier de verdiepingen, per saldo tien kamers per week. “Het werkte prima zo”, is de conclusie van Immerzeel. “Natuurlijk zat er wel eens iets tegen maar op deze manier heb je niet continu druk op de ketel. Aan het eind hadden we zelfs nog wat dagen over. Die hadden we ook wel nodig want er zijn altijd wel dingetjes die op het laatst moeten doordat iets niet op tijd kon worden geleverd bijvoorbeeld. Normaal ben je dan op de bovenste verdieping nog bezig terwijl je de eerste al aan het opleveren bent. Dat levert stress op. Nu konden we alles rustig vóór de oplevering doen.”
Het klinkt alsof werken in een bouwteam de oplossing voor álles is, maar Immerzeel zet wel wat kanttekeningen. “Je kunt niet alles van te voren bedenken, in de bouw houd je altijd verrassingen. Dat geeft niet want als alles goed gaat hoef je niet meer na te denken en dingen oplossen maakt ons vak nou juist zo leuk. Hier was bijvoorbeeld de truc om dingen die in het proces toch nog niet helemaal lekker lopen er bij de eerste verdieping al uit te filteren. Daar hebben we dan nog drie verdiepingen plezier van gehad.”
Volgens Immerzeel is het vooral heel belangrijk om rekening met elkaar te houden. “Dat is niet iets wat in de bouw vanzelf gaat. Maar doordat we veel projecten met Vink Bouw doen, gaan de jongens op werkvloer elkaar steeds beter kennen. Zo worden timmerlui en installateurs en afbouwers bijna collega’s. Ze helpen elkaar een handje als iemand iets in zijn eentje moet tillen, zijn echt bezig om met z’n allen een goed stuk werk neer te zetten. Dat merk je aan het resultaat, óók bij dit hotel Boat & Co.
Over De Vier Totaalafbouw
De Vier Totaalafbouw is in 2004 gestart en van een vof uitgegroeid tot een bv met 11 mensen in vaste dienst, waaronder drie monteurs. Daarnaast heeft De Vier Totaalafbouw BV nog een flexibele schil van zo’n 50 tot 60 zzp’ers. Het dienstenpakket bestaat voornamelijk uit droge afbouw – wanden en plafonds – in winkels, hotels, woningen, scholen, hallen, kantoren. Af en toe werkt het bedrijf uit Ter Aar direct voor de eindgebruiker en worden er turn key projecten gedaan, compleet met tegel- en schilderwerk en vloerbedekkingen maar het overgrote deel van de opdrachten, zo’n 80 tot 90%, komt van bouwpartners en andere aannemers. Het werkgebied van De Vier Totaalafbouw BV is heel Nederland.
Voor het opgemaakte artikel met alle foto’s kunt u Mebest 2019-5 bekijken.